Affitti brevi e overturism cambiano il volto di Trieste: immobili sempre più richiesti e costosi

Il mercato immobiliare in Friuli Venezia Giulia contraddice i pronostici di stabilità di sei mesi fa, e segna un andamento positivo sia per quanto riguarda il numero delle compravendite e dei loro valori, dei valori del metro quadro, e un lieve aumento dei canoni di locazione. Lo sottolinea Stefano Nistri, presidente della Federazione italiana agenti immobiliari professionali (Fiaip), alla presentazione oggi a TRIESTE dell'aggiornamento di ottobre del mercato immobiliare residenziale. L'instabilità geopolitica, le decisioni del legislatore europeo in chiave green, di quello nazionale su bonus in edilizia e per quanto riguarda le imposte sugli affitti brevi, e di quello regionale per quanto riguarda incentivi ai giovani, sostegni al credito, detrazioni e detassazioni, sono variabili chiave del mercato immobiliare in regione, spiega Nistri. Territorio su cui si fa sentire sempre di più il peso dell'overturism, delle locazioni brevi e degli investitori eteri, che fanno aumentare i prezzi nelle città, ma spesso causano svalutazione di zone rurali, più esposte al calo demografico. Criticando la scelta del governo di inalzare la tassazione sulle locazioni brevi, il presidente regionale Fiaip invita a ragionare sul 'perché' di questa scelta per i proprietari: "Non è il prezzo, e c'è più lavoro a gestire agli affitti brevi, ma è la certezza di riavere indietro l'immobile. Inutile quindi cercare di limitare, proviamo invece a 'trasformare' le locazioni".  Per quanto riguarda il mercato di TRIESTE, spiega il presidente provinciale Fiaip, Filippo Avanzini, il 2025 conferma la solidità del 2024, con prezzi al metro quadro in rialzo del +2,5% nel primo semestre dell'anno. Aumento guidato principalmente dalla scarsa offerta di immobili. Se i tempi medi di compravendita si mantengono sui 2-3 mesi, la pratica degli sconti si riduce al 5-6%. Il mercato giuliano è spinto anche all'incremento di investitori stranieri, aggiunge Avanzini, dove si vede un calo degli investitori tedeschi e austriaci per l'impatto dell'inflazione sul potere d'acquisto, mentre aumentano i compratori da Slovenia, Croazia e in particolare dalla Serbia, i cui investitori cercano una "casa di rifugio" per l'incertezza sociopolitica nel loro paese. Cresce a TRIESTE, anche la domanda degli affitti, con un'offerta scarsa a causa degli immobili locati per turismo per tempi brevissimi (7-10 giorni), fenomeno che spinge anche gli investitori alla riqualificazione di immobili degradati, sebbene ve ne siano ancora migliaia sfitti e chiusi. Come previsto a inizio anno, gli affitti brevi sono leggermente calati, ma non è stato osservato l'aumento delle locazioni medio-lunghe (in particolare per studenti), secondo la Fiaip, a causa "di giustificati timori dei proprietari legati al rischio morosità o alla mandata o ritardata restituzione". A Udine, spiega il presidente provinciale Fiaip, Luca Macoratti, il mercato è stabile governato da una forte domanda di investitori locali, da famiglie che cercano una qualità della vita più elevata, e tassi dei mutui che sono sensibilmente scesi nell'ultimo anno.  Le zone più ambite sono quelle centrali, in particolare appartamenti d'epoca e le soluzioni ristrutturate in linea con il risparmio energetico. Cresce l'interesse anche per le prime periferie e i comuni vicini -Tavagnacco e Pasian di Prato-, ben collegati, ma dove il verde rappresenta un criterio di scelta sempre più importante. Positivo il trend infine anche degli affitti a canone libero concordato e brevi. Parla di un trend positivo, ma meno vivace a Pordenone, con un 2025 di "assestamento", il presidente provinciale Michele Marconi, con il contributo al mercato sostenuto soprattutto dal calo dei tassi d'interesse per i mutui, ma frenato da una minore capacità reddituale delle famiglie. L'aumento medio de prezzi degli immobili è atteso a fine anno attorno al 2,2%, al di sotto del +3% previsto, e le transazioni dovrebbero essere circa 700mila, 15mila in meno di quanto preventivato a inizio anno. I canoni di locazione nel 2025 sono aumentati invece del 5-7% superando in parte le attese, con un eccesso di domanda soprattutto nei poli industriali e universitari. A Pordenone tale aumento delle locazioni spinge le famiglie all'acquisto, nonostante i prezzi crescenti, conclude Marconi. A Gorizia, infine, spiega il presidente provinciale Fiaip, Pierluigi Sardelli, l'evento Capitale europea della Cultura 2025 ha portato a un aumento di quasi 40% degli acquisti da parte di stranieri, soprattutto sloveni e dell'Est Europam, e austriaci sul Collio. La ricettività per l'evento è inoltre stata sostenuta soprattutto da locazioni private, non da strutture alberghiere, con nuove e numerose 'case vacanza' e 'B&B' che sottraggono appartamenti agli affitti classici. In sintesi, a Gorizia vi è una costante mancanza di offerta di alloggi residenziali, che spinge all'insù i prezzi, e che ha di fatto azzerato l'offerta del "nuovo-ristrutturato"; a Monfalcone invece continua il trend positivo della vendita di alloggi centrali più datati dal costo contenuto agli extracomunitari -bosniaci, macedoni, rumeni e kosovari- che sono i maggiori acquirenti. Stabile infine il trend e i prezzi di Grado, composto prevalentemente da domande di 'seconde case' da parte del mercato interno italiano, e costante richiesta da parte di stranieri. (Red/ Dire)

foto sebastiano visintin